実家の親が亡くなってしまった・・・。

 

私たち子供たちは、みんなそれぞれに独立してしまっているので、

今後地元の家には、子供たちは誰も住む予定がない。

 

この様なご相談が、

相続登記のご相談の際に出てこられるケースがあります。

 

しかも、子供さん方はそれぞれ遠方に住んでおられるケースが多い。

ご本人さん達にとっては、意外と手間取ってしまうパターンです。

こちらの（兵庫県の）地元に帰ってくる交通費や時間の負荷が少なくないからです。

 

地域地域の地元の家や田舎の物件については、

信頼できる不動産会社にご依頼をかけるのが一番得策のように感じます。

 

やはり、土地勘や購入希望の要望があった際に、すぐに動くことのできるのは、

餅は餅屋で、不動産会社様であるからです。

また、その際には、専門職ルートのほうが、より一層安心度は高いかとは思われます。

どこの業者さんがどのように長所短所があるのか、あまり知っておられないケースが多く、

あまりに商売優先の比率が高い対応をされてしまっては、せっかくの実家が勿体ないからです。

 

そして、ご実家や田舎の物件を売却を検討される際に、

不動産仲介の仕組み・システムを正しく理解されておかれる事は大切です。

 

不動産売買において、土地や建物を日曜大工ホームセンターのように並べる事はできません。

インターネット上の価格比較サイトのように羅列してしまうのも、少し情報の信ぴょう性が不安になります。

 

そして不動産情報については、国交省と公益財団法人不動産流通近代化センターの共同開発の、

コンピューター・ネットワーク・オンラインシステムであるレインズというものがあります。

その不動産流通標準システムの　レインズ（REINS）というものが全国的に整備されています。

（＊レインズ（REINS）は、Real　Estate　Information　Network　System　の略称です。）

 

 

以下、『公益財団法人　不動産流通近代化センターHP　レインズ』より抜粋させて頂いています

『全国に大型汎用機（ホストコンピュータ）を設置し、会員不動産業者の端末機（パソコン）と結び、物件の登録検索等をすべてオンラインで迅速に処理しています。会員はパソコンを使用するＩＰ型会員とマークシートを使用しファクシミリ通信をするF型会員の２種類があります。

土地や中古の住宅を売りたい方や、逆に買いたい方は、通常、不動産業者（宅地建物取引業者）に相手方や物件の検索を依頼します。これを「媒介」と呼びますが、この検索は従来は、店頭への貼紙、新聞広告、知り合いの業者での情報交換などに頼っていましたが、これでは迅速性に欠け、また一部の人にしか紹介できませんでした。この欠点を改め、広く迅速に相手方や物件の検索を行うために、平成２年５月からレインズが導入されました。』

 

全国的に、オンラインリアルタイムで、不動産情報をチェックすることのできるシステムです。

不動産会社（仲介業）の方々は、その情報システムを元に仕事をされています。

土地や建物の売却を不動産会社に頼む　≒　レインズに不動産の情報を登録して頂く

という事になります。

 

そして、今度はその物件を買いたい方から見てみます。

買主候補者さんが、その不動産情報を、インターネット、広告、業者の情報、等々から得ます。

そして、その不動産購入を頼む　＝　売主さんが任せた不動産会社へ連絡を取って、

今の状況をお伺いするという事になります。

売主さんと買主さんの不動産会社が同じ会社になるケースもあります。

 

　　売主様　⇒　不動産仲介会社　⇒　レインズ　⇒　不動産仲介会社　⇒　買主様　

　（売却依頼）　（オンライン情報登録）　　　　　　　（オンライン情報提供）　　（購入検討）

 

というのが、売主様の詳細な物件情報が、買主候補者様の所に届く大まかな流れになります。

そして、この『売主様　⇔　不動産仲介会社』　と　『買主様　⇔　不動産仲介会社』　

のそれぞれに、仲介手数料というものが発生します。

 

不動産業者は、宅地建物取引業法によって、その業務やその報酬については、

法律上の決まりがあります。不動産売買に関する仲介手数料に関しましては、

　　　　200万円以下の金額　　　　　　　　　 　　　　100分の5.25

　　　　200万円を超え400万円以下の金額　　　　100分の4.2

　　　　400万円を超える金額　                      100分の3.15

となっています。

 

巷にいわれている、　　一般的な物件価格　3％　＋　6万　＋　消費税　　　の計算式は、

400万円以上の物件の速算法になります。

 

具体例として　1500万円の物件について、計算をしてみましょう。（消費税は10％とします）

 

　　速算法　　　1500万×0.03（＝45万）＋6万＝51万　　　　　　　×1.10　＝　56万

　　正規法　　　200万×0.05（＝10万）　＋　200万×0.04（＝8万）

　　　　　　　　　　　　　＋1100万×0.03　（＝33万）　＝　51万　　×1.10　＝56万

となります。

大まかな仕組みと費用は以上の通りとなります。

 

 

最近よく聞かれるようになった、個人間売買や親族間売買といったものは、

この双方の不動産仲介手数料といったものが、発生しないことになります。

個人的な印象としましては、

仲介業者に入って頂いた方がよいケース（特に、重要事項説明の部分において）かどうかの、

見極めをご自身たちでしっかりとされる事が一番大切かと思います。

 

 

また、

ご親族やよく知っておられるお隣さん以外の第三者の方であれば、

極力不動産仲介業者の方に入っていただいた方が良いと思います。

重要事項説明等をきっちり済まし、色んな将来のリスクをなくす方が好ましいと感じます。

 

また、買い上げ（買取）といって、直接不動産会社様に、物件を買取して頂く方法もあります。

 

その際には、原則として仲介手数料といったものは発生しません。

但し、通常価格よりはどうしても安くなってしまうことは覚悟しないといけないかもしれません。

なぜなら、買取をした後で、リフォーム等をしてから再度売却なり賃貸等に回すことをしていく

必要がある為、高い価格で買ってしまうと、不動産会社としては商売にならないからです。

 

 

・・・　以上にお伝えさせて頂いた様な、ある程度の正しい知識や理解をされたうえで、

ご実家や田舎の家・物件についての、売却・処分を検討されていかれればよいかもしれません。

 

そしてその前提としましては、亡くなられた方のご名義については相続登記は必要ですので、

相続人の皆様によるそちらの話し合い（遺産分割協議）も必須です。

 

ご実家や田舎の家・物件というものは、

当人様方にとられましては、他人がわかることのない色々な思い出や思い入れがあると感じます。

 

スッキリとした結果になっていかれることを願っています。