老朽化した実家をどうする・・・ 〜長年住んでいない空家の解体〜

長年住んでいないご実家の相談の中には、ずっと放置しているようなケースもあります。

名義は亡くなった時のままで、子供さん方も地元には誰もいないので、

結果としてズルズルと長年放置してしまっている状態が続くようなケースです。

 

これ以上の放置を続けることが出来なくなったような場合に、初めて相談に訪れる方も少なくありません。

具体的には、塀や壁が崩れてきているとか、建物や物置、蔵といったものが傾いてきていいる等々、

周りに住んでおられる方や通行人の方に対して、危害が及んでしまう危険性が出てきているような時です。

 

 

上記のような場合で放置をされておられた場合、

具体的にそのような事故等が発生した場合は、思わぬ責任がかかってくるケースがあります。

 

建物や土地の所有者責任と呼ばれるものです。

この所有者責任は、無過失責任(過失がなくても責任を取らなければならないという意味です。)ですので、

言い逃れができない。という意味で軽く考えてはいけません。

 

 

〇民法 第717条 (土地の工作物等の占有者及び所有者の責任)


1.土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

2.前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。

3.前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

 

分かり易くいいますと、

占有者等いろいろな関わっている方々も責任(損害賠償責任)を負う必要があるけれども、

最終的には所有者の方が全ての責任を負う義務があります。

という事になります。

 

 

塀が倒れて、下校途中の児童がけがをした、

物置が傾いていき、隣の家の壁にめり込んでしまっている、

等々について、責任(損害賠償責任や原状回復の義務等々)を負う必要が出てくるという事になります。

リアルに想定されてみると、事の重大さがわかると思います。

 

また、実家(土地・建物)の名義を亡くなられた方のままで残しておいた場合は、

その所有者責任は、原則的に今回の法定相続人全員にかかってくる可能性が発生します。

 

 

 

この様なケースの場合には、

まずどちらにしても亡くなられた方の名義の物件(土地・建物)の相続登記をされることが先決となります。


そして、登記されている建物を取り壊したときは、土地家屋調査士の先生にご依頼をして、

建物滅失登記をします。通常の建物滅失登記の申請人は、建物の登記名義人です。


この建物が相続登記していないときは、相続登記をしてから建物滅失登記をするのが原則です。

ただし、この建物は取り壊してしまうから、あえて相続登記をしなくとも、建物滅失登記をすることができます。

この場合、法定相続人の内のお一人から、相続に関する証明書を付けて建物滅失登記ができます。

法定相続人全員が申請人になる必要はありません。

司法書士と土地家屋調査士の協力が必要となるケースです。

 

 

ただし、建物が借地上にあるような場合は、相続登記をされたほうが賢明な時もあります。

 

貸主の地主さんに対して、また第三者に対しても建物の名義人(=借地人)が確定する事が出来るからです。

また、建物取壊しについて地主さんの承諾を頂く事が必要になってきます。



また、土地については亡くなられた方の名義のままでしたら、相続登記は前提として必要です。

放っておいても、後々の手間やコストが増えるだけですので、いいことはありません。

司法書士と土地家屋調査士の連携や協力が、同じように必要なケースになります。



次に、解体のコストについても知っておきましょう。


解体される際には、実家にある荷物をどうするのか・・・という事や、

解体費用は一体いくらぐらいかかるのか?

解体工事の期間はどれぐらいかかるのか?

等々

色々と検討しないといけない事が出てきます。


解体費用の相場については、一般的な目安は知っておかれても良いかと思います。

料金をふっかけられてしまうようなケースも無きにしも非ずです。

解体をする建物そのものの種類による、おおよその解体の坪単価費用は大体次のようです。


 〇木造               :坪2万〜4万円前後

 〇軽量鉄骨造       :坪2万〜4.5万円前後

 〇鉄骨造            :坪2万〜4.5万円前後

 〇鉄筋コンクリート  :坪3万〜6万円前後

 

ただし、現場現場においてのいろいろな状況が加味されるので、大きく変わるケースも多いようです。

 

あくまでも目安ですが、解体するのが大変であればあるほど、坪単価は高くなっていきます。

また、解体をする現場の場所、状況、周りにどれだけ住んでおられるか、等々によって、

金額のほうもかなり変わってくるようです。複数の業者に見積もりを取られることも有効です。

そして、一般的な解体工事の期間(通常の一軒家の場合)は、大体2週間ぐらいが多いようです。

 

〇解体作業について

通常、解体現場の作業活動時間は、午前8時・9時〜夕方5時ぐらいまでの作業をします。

それ以外の時間帯では近隣に騒音被害となってしまうからです。


解体作業中に、水まきをしながら防塵の対策や、 防音シート・養生パネルで防音対策をします。

重機等による解体作業の際に大きな力をかけすぎて、周りの家に対しての振動を必要以上に大きくしない。

解体工事に伴い発生するガレキなどの廃棄物を適正な分別をする。等々。

様々な事に配慮を払って作業を進めます。


ガス・電気・電話・水道・下水トイレ等の移設や撤去、解体時のアスベストの問題等、

建物新築時の作業の裏返しとなるような、様々な作業が発生します。

 

以上のように、解体作業の大変さと、それに伴うコストがかかる可能性があるはがわかられるかと思います。


また、この解体費用については、家の必要経費かどうか等について

税務上の検討も発生してくるケースもありますので、

税理先生への相談や確認も合わせて必要な部分になります。

 

 

 

どちらにしましても、ご実家や田舎の家や物件についての相続が発生された際は、

もしも住む予定等がないような場合は、売却処分されるのか、賃貸物件として貸すのか、等々を

しっかりと決めてしまわれる事が大切になってきます。

 

また、その前提としての、相続登記(相続人さん同士での話し合い)も必要になります。

色々と思い入れがある部分です。


ついつい大きな決断をする事を後回しにしがちなケースが多いようですが、

早め早めの行動が功を奏するかと思います。

所有者責任という言葉が現実となってしまう前に、ご相談されて下さい。

 

ありがとうございました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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