空き家(実家・田舎)の売却 〜誰に売却をするのか〜

 

実家や田舎の家・物件の売却・処分を検討される際、

『 どなたに売買(或は、贈与)をするのか? 』 

という問題が出てきます。

 

子供なのか、兄弟なのか、お隣さんなのか、

はたまた一般のユーザーさん(買主様)なのか・・・。

こればかりは本当にケースバイケースになります。

 

 

身内やお隣さんへの売買をされるような場合は、不動産仲介業者を入れずにされるケースも多いようです。

インターネット等で、様々な情報を得られる事と、仲介手数料の節約を図る方が増えているように感じます。

 

また、一般のユーザーさんであれば、不動産仲介会社へ頼む事が必須になってくるかと思います。

また、頼まれる会社によって、具体的な動きは多少変わると理解されておかれた方が賢明かもしれません。

地元地域の不動産業者のほうが、その地域の取引については強みがあるようなケースもあります。

ここの部分も、ケースバイケースです。

 

 

そして、もう一つ注意しておかないといけないのは、

どなたに 売買(或は贈与)されるかによって、税務上の税金が全く変わってくるという所です。

不動産取引においては、税務上の検討は必須となってきます。

 

税理士先生へのご相談を一度はお願いさせて頂いた方がよい理由がここにあります。

餅は餅屋ですから、相談させていただかないと、どのような答えが出てくるのかはわからないからです。

大丈夫と思っていても、意外な落とし穴が潜んでいるようなケースもあります。

 

 

では、一つ一つ具体的にみていってみましょう。

 

〇 身内やお隣さんに売却をされるケース (仲介業者を入れない)

 

話がまとまりやすいので、話がまとまっておられる状態で、

司法書士事務所にご相談(相続登記+売買登記)に来られる方も多いように思います。

初めから『仲介業者は入れない方針なんです。』とおっしゃるようなケースです。

 

この際に一つ気を付けておかないといけない事があります。

 

それは、売買価格(例えば500万)が実勢の時価価格(例えば1500万)より離れすぎている様な場合です。

売買であれば贈与税等は心配ないと思っていても、『みなし贈与』という問題が出てくるケースです。


実勢の時価価格(1500万)と売買価格(500万)の差額である、1000万円については贈与ではないのか。

という考え方です。

 

では、何が不動産の時価というものなのか・・・?という事を厳密に考えていくと、

不動産鑑定士の先生の鑑定が必要であるとかになってしまいます。

 

そのようなケースもありますが、あくまでも身内やお隣さん同士の売買の話でありますから、

この価格については、税理士先生のアドバイスをもとに決めていかれるケースや、

不動産会社の価格査定で、大体の時価を調べてこられるようなケースで対処されるかたが多いようです。

 

個人的には、

税理士先生のアドバイスを頂く形のほうが、いろいろな面で安心だろう・・・と感じるところです。

 

 

もう一つの問題点は、

売却される際に、『当初購入した金額』と『今回の売却価格』との差額にでてくる、譲渡所得税の問題です。

ここの部分も、ケースバイケースになりますから、税理士先生への相談が賢明でしょう。

過去の資料が残っているケース、残っていないケースだけでも、大きな違いが出てくるからです。

 

既に(売買、或は贈与の)相手方がきまっている様な場合は、

このような税務上の相談や検討がとても大切な部分になります。

 

 

〇 一般ユーザーさんへの売却 (不動産仲介業者をいれる)

 

一般の不動産市場に対して、売却をはかるようなケースがあります。

 

メリットは、時価に近い価格で売ることが出来る所です。

宅建業法上の『重要事項説明』というものをしっかりして頂ける所は大きな利点でしょう。

 

(『 重要事項説明 』 というのは、ほとんどの場合は契約調印前に行われます。

その不動産についての重要事項の説明という意味で、その後の契約をするのかしないのかを

きっちりと判断する為の下準備といった所です。

取引後に生じてくるような紛争の殆どは、そのような事はしらなかった・・・。という理由が多くあります。

この「知らなかった。聞いていなかった。」事が元で後の紛争にならないように

『 重要事項説明書 』を説明し、そして「確かに重要事項の説明を聞いた」という意味で

売主・買主の双方の方々が重要事項説明書に記名押印をする形となっています。)

 

 

デメリットは、

売却時期が予測できない(早く売れるのか、時間がかかるのか)という所になります。

また、デメリットかどうかわかりませんが、不動産会社に対して支払う仲介手数料が発生します。

 

 

また、予備知識として、身内やお隣さんへの売買においても、

不動産仲介業者の方の『 重要事項説明 』 がしっかりとなされているのであれば、

買主サイドの住宅ローンについては、プラスの材料となっていくケースもあるようです。

 

ここの所は、不動産会社の方や住宅ローンアドバイザーという資格の方への相談が有効かと思われます。

 

 

また、このような連携をお願いできる専門職(司法書士、税理士等)へのご相談はとても有効です。

お近くの専門職事務所がそのような対応をされているかどうかは、

一度聞かれてみるとよいかもしれませんね。

当事務所であれば、兵庫県近隣であれば、対応可能です。

 

『 備えあれば憂いなし。』

 

不動産取引においては、特によくあてはまってくる言葉かと思います。

下準備は、できれば7〜8割ぐらいまでしっかりさせて頂く。というのが個人的な意見です。

 

 

安全な取引になられることを願います。

 

有難うございました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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